Annonse

Taper millioner på manglende nummer

Ifølge Huseiernes Landsforbund trengs det 37.500 nye boliger i Norge neste år mens det bare vil bli bygd 27.500. Det er i byene utfordringene ligger.

I Oslo trengs det 6800 boliger neste år mens det vil bli bygd 3600. Underdekningen på 3200 boliger gir prispress og er med på å skape en grunnleggende ubalanse i et marked hvor etterspørselen hele tiden er større enn tilbudet.

En uformell arbeidsgruppe, med representanter fra både bransjen og det offentlige, kaster nå inn en liten brannfakkel i debatten. De mener offentlig sommel og manglende effektivitet rundt noe så banalt som tildeling av gårds- og bruksnummer og oppføring i matrikkelen, både fordyrer og forlenger utbygginger - helt unødvendig (se egen sak).  For eksempel skal Selvaag-prosjektet Lillohøyden i Nydalen i Oslo ha blitt fordyret med ti millioner kroner i økte finanskostnader og blitt forsinket med mer enn et halvt år på grunn av manglende offentlig samhandling og koordinering. 

– Prosessen med å tildele gårds- og bruksnummer kan med fordel gjøres langt mer effektivt enn i dag. Både danskene og svenskene gjør det bedre enn oss. Dersom fortetting og raskere utbygging i urbane strøk er viktige politiske mål, så kan man her virkelig gjøre noe. Man kan øke effektiviteten og dermed boligproduksjonen ganske betydelig. I tillegg vil det senke utbyggers risiko, sier Petter Cedell, direktør for Eiendomsinvesteringer i Selvag Bolig ASA.

Liten tue – stort lass

Situasjonen, slik Cedell og flere med ham ser det, er som følger: 

  • Mange kokker: Store boligprosjekter består gjerne av en rekke ulike tomter som underveis i prosessen må slås sammen og deles opp igjen før de tildeles gårds og bruksnummer og føres i Matrikkelen – såkalt eiendomsdannelse. Prosessen tar tid, er uforutsigbar, involverer flere ulike etater og praktiseres ulikt alt etter hvilken kommune man opererer i.
  • Stor usikkerhet: Utbyggerne kvier seg for å sette i gang større prosjekter dersom de ikke er sikre på om det offentlige greier å levere gårds og bruksnummer før leilighetene er klare til overtagelse. Uten gårds og bruksnummer kan ikke kundene få tinglyst hverken eierskap eller boliglån på leiligheten. Salget stopper med andre ord opp. 
  • Dyrt med lån: Forsinkelser i forbindelse med eiendomsdannelsen fordyrer boligprosjektene kraftig, i tillegg til at usikkerheten øker. Selvaags-prosjekt Lillohøyden hadde en tomtekostnad på 228 millioner kroner. En forsinkelse i utbyggingen på et halvt år kostet her ti millioner kroner ekstra. Det gir en økt kostnad på 35.000 kroner per leilighet, primært i form av kapitalkostnader, men også i form av gebyrer og administrasjon. 

Petter Cedell i Selvaag er ikke i tvil om at problemet rundt eiendomsdannelsen faktisk betyr noe for effektiviteten i dagens boligbygging.  

– Hovedproblemet er at vi som utbygger må vite at vi har et gårds og bruksnummer når leilighetene skal overleveres til kundene. Uten dette får ikke kunden tinglyst eierskapet og kan følgelig heller ikke ta opp banklån med sikkerhet i leiligheten. Er ikke disse tingene klare bærer vi en ekstra risiko. Det skaper usikkerhet, forsinker oss og koster mye penger i form av dyrere finansiering enn nødvendig, sier han. 

Cedell får støtte i sitt syn fra uventet hold. Seniorrådgiver Tore Bø i Statens Kartverk som er ansvarlig for Matrikkelen er helt enig med de private utbyggerne. Bø har tidligere hatt lederjobber i Kartverket og møtte i den uformelle arbeidsgruppen som jobbet med eiendomsdannelsen. I en sluttrapport til sine foresatte i Kartverket skriver han: 

«Mye av misnøyen i Norge – sett fra et kundeståsted - er knyttet til at metodikken oppleves som ulogisk - og at den tar for lang tid. I tillegg fører den til at utbyggere må sette i verk tiltak som synes unødvendige, for å skape nødvendig trygghet innenfor prosjektet. Dette oppleves som et paradoks når formålet med matrikkelen – og dens system - er et tilbud fra samfunnet for å skape økt trygghet på en effektiv måte. At OBOS ventet ett år på å få matrikkelnummer i ett prosjekt, at utbyggere ser seg tjent med å bruke jordskifteretten for å få løst saker uten konflikter, og at det er vanskelig å få registrert gode saker inn i systemet, er alle symptomer på at det finnes noen underliggende svakheter som ikke ble løst da systemet ble etablert.»

Bø er en veteran i miljøet og unnlater ikke å rette et velrettet spark til de offentlige etatene som i dag på ulikt vis står bak eiendomsdannelsen. I tillegg til sin egen arbeidsgiver, Statens Kartverk, gjelder dette for eksempel Kommunal- og regionaldepartementet, Miljøverndepartementet og alle landets kommuner. Til Mandag Morgen sier han følgende om dagens praksis: 

– Den er ufundert og kontraproduktiv. Den forsinker, den fordyrer og den gir svakere kvalitet på både prosess og produkt.

Ifølge Bø trenger man ikke å gå lenger enn til Danmark for å finne en forståelse og metodikk som er langt bedre enn den norske (se egen sak):

«At det er mulig å gjøre ting annerledes, viser en sammenligning mellom København og Oslo: I København bor man dobbelt så tett som i Oslo. Til tross for dette er det ingen mangel på tomter, prosessen med å få klargjort nye tomter går betydelig raskere, produktene synes riktigere og kundene er mer tilfredse. Det synes åpenbart at det kan være noe å hente,» skriver Tore Bø i Kartverket i sin rapport. 

Også Cedell i Selvaag ønsker seg et opplegg som minner mer om det de har i Danmark (se figur).

– Vi mener at eiendomsdannelsen skal skje ved tildeling av rammetillatelsen for byggeprosjektet fra kommunens side. Saksbehandleren skal altså gjøre dette arbeidet samtidig med byggesaksbehandlingen. Dette foregår i dag hos kommunene, men gjøres av ulike saksbehandlere til ulike tidspunkt. Vi mener også at selve kartforretningen kan gjøres elektronisk med fysisk kontroll i terrenget i etterkant. Dette ikke minst fordi de fysiske punktene som skal merkes for eksempel kan ligge under eksisterende bygg som først må rives. De digitale kartene vi har i dag er mer enn gode nok til å gjøre det på denne måten, sier han og legger til at han også ønsker seg en mer ensartet praksis landet rundt.

– Kommunene praktiserer dette arbeidet ulikt. Det som fungerer i Oslo fungerer ikke nødvendigvis i Kristiansand. Mye blir usikkert og vi holder igjen prosjekter. Det er ikke noe særlig å stå der uten går gårds-, bruks- og serienummer når leilighetene er klare til overtagelse, sier han.

Lite å hente  

Kritikerne av dagens norske eiendomsdannelse har ikke fått mye gehør for sine synspunkter. Mandag Morgen vet at det sitter langt inne for de ulike involverte offentlige instansene å endre på dagens arbeidsdeling og ansvarsområder.  Da Mandag Morgen ba Kommunal- og regionaldepartementet kommentere utfordringene var det tydelig at man ikke ville inn i denne konkrete problemstillingen.

– Kommunal- og regionaldepartementet jobber stadig med å sikre gode rammer for byggevirksomheten. Vi har nettopp lagt fram en bygningsmelding, den første noen sinne, og skal til våren legge fram en boligmelding. Det er viktig med en debatt omkring plan- og bygningsloven og samordning av ulike virkemidler. Derfor setter vi pris på at ulike aktører bidrar til denne debatten, sier statssekretær Dag Henrik Sandbakken. 

Den uformelle arbeidsgruppen som satt problemstillingen på kartet kom i stand etter konferansen Areal og Eiendom 2012. Den var bredt sammensatt, men har aldri offentliggjort noen felles resultater, og Mandag Morgen navngir derfor bare de gruppemedlemmene vi selv har snakket med. Tore Bø i kartverket var kontaktperson og redaktør for arbeidet. Han lar seg ikke stoppe av manglende begeistring hos det offentlige og mener saken må utredes videre.   

– En sentral aktivitet fremover bør være å beregne den samlede, potensielle gevinsten. Danskene arbeider systematisk gjennom business cases for å forsvare endringer. God praksis kommer alltid ut av god teori – og kroner er et utmerket middel til å synliggjøre hva som er god teori, sier han.

Annonse
Annonse