Annonsørinnhold
Foto: iStock, nightman1965
Annonsørinnhold
Annonsørinnhold

Guide til refinansiering av boliglån

Her kan du sette deg inn i faktorene som bestemmer om en refinansiering vil lønne seg eller ikke, kravene som må oppfylles for at bankene skal yte lånet, og få noen tips til en billigere refinansiering. I tillegg kan du lese om alternativene når du har problematisk gjeld som sparebankene ikke vil hjelpe deg med.

De fleste ønsker seg bedre rentebetingelser

En refinansiering dreier seg som regel om det å flytte boliglånet til en ny bank, eller om å øke størrelsen på lånet. Det kan også være en kombinasjon av begge. Statistikk fra bankene viser oss hva de vanligste formålene er når de mottar søknader om lån til refinansiering.
 
● Flytte boliglån til en annen bank for å få bedre rentebetingelser.
● Øke boliglånet for å få likviditet til investeringer, oppussing, bilkjøp, andre formål.
● Refinansiering for å få endret nedbetalingstid.
● Refinansiering for å endre type boliglån (fastrente eller flytende rente).
● Bake inn annen gjeld i boliglånet (samle lån og kreditter).
● Refinansiering for å bli kvitt problematisk gjeld.
 
I omtrent samtlige situasjoner vil den viktigste faktoren være hva slags rentebetingelser du får på det nye lånet.

Når lønner det seg å refinansiere boliglån?

Bankenes rentetilbud endrer seg relativt ofte. Den banken som var billigst i går trenger ikke nødvendigvis være billigst i dag. Dette er det mange prisbevisste boligeiere som utnytter. De jakter på bedre betingelser omtrent kontinuerlig, på samme vis som mange sjekker priser på strøm, mobiltelefoni, drivstoff, og annet.
 
Det er nærliggende å tro at det lønner seg å refinansiere så lenge rentene på det nye lånet er lavere enn de du hadde. Dette stemmer ikke nødvendigvis fordi en refinansiering kan medføre administrative kostnader. Er kostnadene høye nok kan det hende de spiser opp rentefordelen.
 
Vanlige kostnader du må være oppmerksom på:
 
● Etableringsgebyr – Det du eventuelt må betale banken for å få etablert det nye lånet. Merk deg at det finnes banker som ikke krever etableringsgebyr og det finnes banker som har ganske dyre etableringsgebyr.
● Månedsgebyr – De fleste banker krever et månedlig termingebyr. Hvis gebyret er betydelig høyere i den nye banken kan det redusere fordelen du fikk med lavere renter.
● Tinglysningsgebyr – Pantet må tinglyses på nytt hvis du bytter bank. Dette gebyret er imidlertid ingen stor kostnad, og ligger per 2021 på kun 200 kroner dersom panteobjekt og låneramme er det samme.
 
Du må med andre ord sette deg inn i hva de reelle kostnadene er på det eksisterende boliglånet, og så sammenligne dette med de nye tilbudene.
 

Slik finner du billigere boliglån

Selv om det koster noen kroner å flytte eller endre et boliglån vil de fleste spare penger. Et boliglån løper normalt over veldig mange år. Eventuelle gebyrer for dermed lav effekt på de effektive rentene, siden kostnadene spres over mange terminer.

Fremgangsmåten for å finne et billigere boliglån til refinansiering bør være omtrent slik:

● Skaff deg oversikt over hva kostnadene er på ditt eksisterende boliglån.
● Bruk for eksempel Finansportalen til å få et inntrykk av hvilke banker som har de mest konkurransedyktige tilbudene.
● Send en søknad om refinansiering av boliglån til så mange banker som mulig.
● Husk å sammenligne effektiv rente på de forskjellige tilbudene du eventuelt mottar.
 
Refinansiere.net kan du sammenligne flere ulike banker og lånemeglere. Før du bestemmer deg for å flytte lånet bør du gå en runde med den banken du allerede har boliglån hos. Legg frem tilbudene og se om de er villige til å gi deg minst like gode betingelser.
 
Låneeksempel: Eff. rente 05,85%, 2.000.000 o/25 år. Kostnad 1.659.238. Tot: 3.659.238
 

Får du låne til refinansiering?

Om du får låne til refinansiering beror på om du oppfyller kravene fra myndighetene og bankenes egne vurderinger av din kredittverdighet.
 
Dette ser bankene på:
 
● Lånegrad - I utgangspunktet skal du ikke kunne få låne mer enn 85% av boligens markedsverdi. Bankene har imidlertid en fleksibilitetskvote som gjør at du kanskje kan få låne mer enn 85%, men dette vil avhenge av blant annet betalingsevnen din.
● Betalingsevne - Du må ha inntekt nok til å klare terminbetalingene, samt penger nok til over til livskostnader. Du skal også kunne tåle en eventuell økning i renter på inntil 5% på all gjeld.
● Gjeldsgrad – Banken skal ikke yte et lån som gjør at den totale gjelden din blir mer enn fem ganger høyere enn årsinntekten din.
● Betalingsvilje – Når banken foretar en kredittvurdering vil de også se på betalingshistorikken din. Inkassosaker og betalingsanmerkninger er de vanligste årsakene til at folk får avslått lånesøknaden når det gjelder dette punktet.
 

Refinansiering av problematisk gjeld

Som nevnt er det faktisk ikke alltid folk refinansierer for å skaffe seg likviditet eller bedre betingelser. Noen havner i situasjoner som gjør de tvungen til å bytte bank. Dette kan for eksempel være at banken har sagt opp låneavtalen på grunn av vesentlig mislighold, eller at banken ikke er villig til å yte et nødvendig opplån.
 
Alternativene i slike situasjoner er ikke så mange, men de finnes. Per i dag har vi omtrent 8 spesialbanker i Norge som reklamerer med at de yter boliglån når andre banker sier nei, til og med når låntakeren har betalingsanmerkninger, der finner vi blant annet Zen Finans.
 
Spesialbankene det er snakk om har høyere renter enn de fleste vanlige sparebanker. Dette skyldes fortrinnsvis at risikoen deres er noe høyere når de yter lån til personer med lav kredittverdighet.