Advarer mot irrasjonell begeistring på boligmarkedet

Boligmarkedet i Norge og store deler av verden for øvrig viser klare boblesymptomer. Dersom boblen sprekker, kan det få katastrofale økonomiske konsekvenser for mange boligeiere, og for samfunnet. Risikoen vokser i takt med at låneinstitusjonene lokker boligkjøperne til å sette seg enda dypere i gjeld med stadig mer oppfinnsomme former for lån. Derfor bør politikerne gripe inn nå, før krisen inntreffer, og regulere lånemarkedet.

Oppfordringen kommer ikke fra hvem som helst. Robert J. Shiller, professor i økonomi ved Yale University, er verdens mest kjente kapasitet på finansielle bobler. Han ble berømt da han på midten av 1990-tallet advarte om at det var en IT-boble på gang i aksjemarkedet. I 2000, like før boblen sprakk, kom han med boken «Irrational Exuberance» – irrasjonell begeistring – der han dokumenterte at aksjemarkedet var inne i en boble, og samtidig forklarte psykologien og mekanismene bak boblen.

Robert Shiller deltok i forrige uke på World Economic Forum i Davos, og besøkte også en konferanse i Danmark. Interessen for hans syn på eiendomsmarkedet skyldes særlig at Shiller for mer enn to år siden advarte om at en global eiendomsmarkedsboble er under oppbygging. I mellomtiden har prisene bare gått én vei. I New York har de steget med 20 prosent på et år, i Spania med 17 prosent, i Shanghai med 20 prosent de siste 18 månedene. I løpet av 2004 steg boligprisene i Norge med 10,5 prosent (se artikkel side 11).

«Vi opplever nå prisnivåer som ikke er rasjonelle. I USA stiger forventningene til fremtidens prisutvikling på eiendomsmarkedet samtidig som folk sikrer seg mindre og bruker mer på forbruk. Det er min opplevelse etter å ha besøkt Danmark at det forholder seg slik også der – som i mange andre land. Overoptimisme og uforsiktighet er klassiske tegn på en boble,» sier Shiller i et intervju med Mandag Morgen.

To illusjoner om boligmarkedet

Professor Shiller er på vei med en revidert utgave av «Irrational Exuberance», som inneholder et kapittel om eiendomsboblen han mener er under utvikling i USA, Europa og Asia. Boblen blir drevet frem av en rekke psykologiske faktorer, hjulpet av den lave renten, mener Shiller.

For det første mener mange boligeiere at fast eiendom er en sikker investering, fordi eiendom er en fysisk realitet og at prisen derfor alltid vil stige i det lange løp. «Det er en sannhet med modifikasjoner. Vi har analysert prisutviklingen på eiendomsmarkedet i Nederland og USA over en periode på 300 år. Når man justerer for inflasjonen er eiendomsprisene fordoblet på alle de årene. Det er alt. Det svarer til en vekst på 0,4 prosent i året,» sier Shiller.

For det andre mener mange boligeiere at det er begrenset med ledig land til rådighet for nye byggeprosjekter. Det skaper en knapphet som vil få tomteprisene til å stige, mener de. «Det er også feil. Det er masse ledig jord å bygge på de aller fleste steder. Samtidig faller befolkningstallet i de fleste vestlige land. Knappheten er en illusjon,» sier Shiller.

Det er ifølge Shiller et typisk fenomen at det oppstår «nye teorier» i forbindelse med bobler. De forklarer det unormale og gjør det normalt. Det skjedde også under internettboblen, da anerkjente investeringsbanker meget rasjonelt forklarte hvorfor det ikke lenger var nødvendig å se på en virksomhets økonomiske resultater for å bedømme dens verdi.

Bråstopp i privatforbruket

Internettboblen ble derfor i høyeste grad drevet frem ved investeringsbankenes hjelp. Ingen tråkket på bremsene, ingen slo alarm, selv om alle klassiske varsellamper lyste. Tvert imot hjalp bankene kundene med å investere enda flere penger i dotcom-aksjer. Shiller mener at de finansielle institusjonene som utsteder boliglån, denne gang risikerer å spille en tilsvarende rolle i eiendomsboblen.

«I USA opptar ingen lenger lån med 30 års løpetid, som skaper langsiktig stabilitet og sikkerhet, og stadig flere bruker avdragsfrie lån. Dermed setter folk seg i stadig dypere gjeld, med stadig dårligere sikkerhetsnett. Det er naturlig at låneinstitusjonene blir drevet frem av konkurranse, og ingen har lyst til å holde igjen – for hvis den ene gjør det, stikker den andre av med kundene,» sier Shiller.

Han mener troen på fast eiendom gir en falsk trygghet. Hvis økonomiske nedgangstider setter inn – og det er typisk hva som skjer i forbindelse med at en finansboble sprekker – og den ene arbeidstakeren i husholdningen mister jobben, risikerer folk å bli sittende i en økonomisk uholdbar situasjon. Samfunnsøkonomisk risikerer en at privatforbruket bråstopper, noe som vil forverre nedgangen.

«Jeg sier ikke at det vil skje, og jeg sier ikke at det vil gå så ille hvis det skjer. Men risikoen for et meget ubehagelig scenario vokser så lenge eiendomsprisene stiger. Jeg har vanskelig for å se at man på en etisk holdbar måte kan forholde seg passivt til dette. Særlig fordi det typisk er de lavest utdannede og folk med minst innsikt i økonomi det alltid går ut over når en boble sprekker,» sier Shiller.

Krever regulering av boliglånsmarkedet

Flere av verdens ledende økonomer har etterlyst tiltak mot boblene. Det mest markante budskapet har kommet fra Stephen Roach, sjeføkonom i Morgan Stanley, som har kalt den amerikanske sentralbankens lave renter for «uansvarlige» og årsak til eiendomsboblen. Shiller er enig i at sentralbankene kan gjøre mer for å begrense boblen, men samtidig avviser han at det skal være sentralbankens oppgave å bruke renten til å styre bobler. Det er behov for tiltak som regulerer selve boliglånsmarkedet.

«Det typiske forløpet i forbindelse med en boble er at myndighetene regulerer området etter at boblen har sprukket og skaden er skjedd. Jeg mener det ville være en bedre ide hvis politikerne regulerer boliglånene før vi kommer så langt. Det må være politikernes oppgave. Jeg kan ikke se at de finansielle institusjonene selv gjør noe.»

Hvordan markedet skal reguleres er derimot et spørsmål som Shiller ikke vil mene noe spesifikt om. Annet enn at det først og fremst må handle om å beskytte de låntakerne som ikke har forutsetning for å vurdere risikoen tilstrekkelig til å unngå en personlig katastrofe, hvis boblen sprekker.