Bolig i AS

I dommen om Storhaugen Invest AS utformer Høyesterett det svenskene kaller en stopp-regel. Skattekonsekvensene er så strenge at den type transaksjoner ganske enkelt opphører.

Som utgangspunkt er skattejussen enkel og intuitiv. Du bor i en bolig eiet av et aksjeselskap. Enten må du betale markedsleie, eller du får et skattetillegg som ekstra utbytte eller lønn. Tillegget settes lik differansen mellom det du betaler og det leiemarkedet tar for tilsvarende boliger.

I enkelte tilfeller finnes intet tilsvarende leiemarked. For virkelig dyre boliger er det ikke mulig å oppnå en markedsleie som tilsvarer en forsvarlig forrentning av investert kapital.

Siden enkelte eier sine boliger og fritidseiendommer gjennom aksjeselskaper, har dette vært en aktuell problemstilling. En utvikling med strengere praksis som kan spores tilbake til en lagmannsrettsdom fra 1994, Hafsøe-dommen, har nå på flere sentrale punkter fått en avklaring gjennom høyesterettsdommen om Storhaugen Invest. Dommen tar stilling til en rekke skattetekniske spørsmål. Dens hovedpoenger burde være lette å forstå for alle.

Markedsleie er ikke øvre tak

Høyesterett godtok ikke at markedsleie var det øvre tak for den inntekt skattemyndighetene kan tilordne en aksjonær som bruker selskapets boligeiendom. Høyesterett presiserte at det dreiet seg om selskapets erverv av «en meget kostbar eiendom». Domstolen slo fast at den «oppofrelse som selskapet har hatt ved kjøpet og disponeringen av eiendommen, overstiger i slike tilfeller langt eiendommens markedsleie. Ved å inngå en leieavtale til markedspris med det selskapet han har interessefellesskap med, vil aksjonæren i slike tilfeller kunne velte privatutgifter over på selskapet.»

Selskapet hadde vist til at eiendommen hadde steget i verdi, og at investeringen derfor likevel ble lønnsom for selskapet. I en rekke tilfeller vil aksjeselskaper erverve eiendeler i håp om fortjeneste gjennom realisasjonsgevinst, og ikke ved løpende avkastning, jf aksjeinvesteringer.

Imidlertid fremhevet Høyesterett at selskapets boligkjøp ikke kunne likestilles med andre investeringer. Selskapet hadde brukt hele egenkapitalen og tatt opp, etter selskapets stilling, store lån for å finansiere boligkjøpet. Høyesterett mente at det dreiet seg om «en selskapsfremmed disposisjon som var begrunnet i ... aksjonærens interesse».

Det kan innvendes at Høyesteretts løsning bryter med det såkalte armlengdeprinsipper. Transaksjoner mellom selskap og aksjonær skal ved ligningen verdsettes til tilsvarende disposisjoner mellom parter uten interessefellesskap. Ut fra armlengdeprinsippet skulle markedsprisen danne en absolutt øvre grense. Anlegger man et litt bredere perspektiv på hvilken disposisjon det dreier seg om, kan resonnementet bli enklere. Skulle en aksjonær gå ut i verden, finne en dyr bolig hun vil bo i, og så et utenforstående selskap som hun ber kjøpe den, ville selskapet fastsette en leie som dekker kostnadene. At man av markedet vanligvis ikke kan få en så høy leie, ville ikke være en relevant innvending overfor selskapet. Det avgjørende er den transaksjon selskapet er bedt om å foreta. Det er ikke bare utleie, men også erverv. Det er denne kombinerte transaksjon, erverv og utleie, som skal prises uten hensyn til interessefellesskap.

Skattekonsekvensene av Høyesteretts fastsettelse av en høyere priset bofordel enn markedsleie er mange. Selskapet kan uttaksbeskattes for forskjellen mellom faktisk leie (markedsleie) og totalkostnadsleie. Samtidig skal aksjonæren utbyttebeskattes, og uten rett til godtgjørelse siden det ikke vil foreligge utbyttevedtak. Selv om aksjonæren ble faktisk skattepliktig for det beregnede utbyttet, måtte selskapet redusere RISK-beløpet med utbytte. Utbytte drar ned RISK uten hensyn til om det er lovlig eller ulovlig.

Skatteskjerpelse

Skattemyndighetene har villet skjerpe skatten ytterligere ved bruk av bolig eller fritidseiendom som eies av AS. Lignings-ABC har villet beregne selskapets kostnader på basis av antatt verdi av eiendommen. For den som tidligere hadde en bedriftshytte i et AS, som etter hvert har blitt tatt i bruk av hovedaksjonær, kan dette bli dyrt hvis det dreier seg om eiendommer med strandlinje mv. Dette er imidlertid å beskatte på basis av fiktive, ikke reelle utgifter, og ut fra et synspunkt om hva selskapet burde ha gjort, selge eiendommen og oppnå bedre avkastning, enn hva det faktisk har gjort. Det vil også være inkonsekvent å avvise å ta hensyn til verdistigning ved vurderingen av om boligen er en selskapsfremmed eiendel, men samtidig legge avgjørende vekt på verdiendring ved fastsettelse av den skattepliktige fordel.

Skattefrie objekter

Storhaugen Invest er en tragisk dom. Etter seks år kjøpte aksjonæren eiendommen av selskapet for kr 5,8 mill. Det ga selskapet en skattepliktig gevinst på kr 2,6 mill. Hadde aksjonæren kjøpt eiendommen i første omgang, hadde man unngått uttaks- og utbyttebeskatning og samtidig vært i posisjon til å selge skattefritt. I høyskattelandet Norge er investeringer i bolig- og fritidsbolig de mest skattefrie objekter man kan finne. Den som legger slike eiendommer man selv skal bruke, inn i AS, trenger ikke skatteekspert, men øyelege. En hver kan ut av skatteloven § 9-3 lese den enkle regel at ett års bruk gjør realisasjonsgevinster skattefrie.

Dommen kan kalles Storhaugen-dommen. Men det er en Røkke-dom. Når Røkke med Se og Hør på slep flytter inn i sitt hyttepalass, kan skattemyndighetene med Høyesteretts velsignelse presentere Røkke for en skatteregning på de kr 200 millioner (eller hva det er) i byggekostnader multiplisert med normalrentesatsen på 6,5 %. I tillegg kommer driftsutgifter. Denne inntekt ganges med skattesatsen på 28 %. Årlig skatt kan bli kr 3 640 000 - eller mer.

Ole Gjems-Onstad (www.skattekurs.no) er professor i skatterett ved Handelshøyskolen BI og fast skattekommentator i Økonomisk Rapport.