Mens vi venter på krakket

-Sannsynligheten for at vi får et boligkrakk er svært svært liten. Det er nesten ikke sannsynlig i det hele tatt, sier sjeføkonom Kjetil Houg i Alfred Berg. Det er mange grunner til det, men Houg mener at hovedårsaken er at situasjonen til husholdningene i dag er svært mye bedre enn tidligere. Og samtidig har boligprisoppgangen vi har sett de siste årene egentlig ikke vært så spesielt sterk når man tar hensyn til at vi i den senere tid har hatt en nedgang i realrenten etter skatt, og samtidig en kraftig inntektsvekst i husholdningen. Dessuten har bankene blitt flinkere.

- Det er lave avskrivninger på utlånsmassen, soliditeten er mye bedre, og overvåkingssystemene er også blitt mye bedre. Sannsynligheten for en finanskrise og en situasjon hvor bankene tvangsinnløser lån, og dermed presser prisene nedover er ikke lenger til stede, sier Houg.

Heller ikke Bjørn Erik Øye, daglig leder ved Prognosesenteret, tror vi kommer til å se et krakk med det første.

- Det er svært lite sannsynlig. Da må det bli en katastrofal nedgang i fremtidstroen, en renteutvikling som til de grader peker oppover, og samtidig må sentraliseringen stoppe. Du har en del tunge krefter som ligger under og som vil holde oppe markedet. For eksempel den omsetningsveksten det har vært på boliger. I 1987 ble det omsatt 17.000 boliger totalt. I år vil tallet være 60.000. Veksten har vært kontinuerlig, og helt uavhengig av prisnedgangen i 1992. Det sier litt om den økte dynamikken i samfunnet. For å få et krakk må politikerne faktisk suse det hele til utover enhver fornuft. De må bli endringer i boligbeskatningen, rentefradraget må reduseres og Husbanken må forsvinne, sier Øye.

BOBLE

Hvis det ikke blir krakk, hva da med en god gammeldags boligboble? En slik som går til himmels som en ballong, og som til slutt sprekker. Den trenger ikke å være så stor som et krakk, men likevel... Ikke hyggelig. Det er lett å tro på at det kan skje etter prisstigningen man har sett i sentrale områder.

- Vi har sett på hva som skaper bobler og hvordan de brister. En boble i boligmarkedet kjennetegnes ved at det er en sterk vekst i kreditten til husholdningene, og dermed en kraftig prisoppgang. Det var det som skjedde på slutten av 80-tallet. Vi fikk en kredittliberalisering, som igjen ga en kredittvekst. Oppgangen i bolig og aksjeprisene skapte forventninger om fortsatt prisoppgang. Man forventet fortsatt kraftig vekst i kreditten. Når bankene så fikk problemer, og kredittveksten stoppet, knakk markedet sammen. Det sammenfalt med en kraftig oppgang i renten. Det får vi ikke denne gangen. Tvert om. Nå ser vi at oppgangen i aksjer og bolig har vært mye sterkere enn kredittveksten. Tar vi med oppgangen i boligverdier har husholdningenes fordringer økt veldig mye mer enn kreditten. Netto situasjonen er blitt mye bedre, og husholdningene tåler mye mer juling enn hva de gjorde tidligere, forklarer Houg.