Norsk fenomen å eie eiendom

Mange av Norges største bedrifter besitter verdier for flere hundre millioner kroner og binder dermed opp mye kapital i eiendomsmasse. Geir Helmersen i Gain Group mener bedriftene opplever økt verdi og redusert risiko ved å leie fremfor å eie sine egne lokaler. Med 20 års fartstid i eiendomsbransjen og utdannelse som ingeniør, bedriftsøkonom, eiendomsmegler, takstøkonom og eiendomsøkonom har han klare meninger om forvaltning av eiendommer.

- Det er typisk norsk at bedriftene skal eie sine egne lokaler. Vi møter en del bedrifter der de norske avdelingene eier, mens de utenlandske avdelingene ikke gjør det, sier han.

Helmersen viser til at de eiendomsrelaterte kostnadene ofte er den nest største kostnaden etter lønn for en bedrift. Gain Group mener hensikten med å selge ut eiendomsmasse ofte er et ønske om kapitalfrigjøring, samt å fokusere på bedriftens kjernevirksomhet, som kan være for eksempel produksjon eller tjenesteytende virksomhet

- Bedriftene vil frigjøre kapital ved å ikke eie sine egne lokaler. I hovedsak ser vi at det er mer gunstig å leie fremfor å eie egne lokaler både på kort og lang sikt, sier han.

Helmersen og Gain Group har jobbet med bedrifter med en eiendomsportefølje på rundt 500 millioner kroner. Han sier dette er bedrifter som slåss om marginer som er små og viser til at det derfor er viktig å se på alternative løsninger.

Telenor disponerer 1.100.000 kvadratmeter eiendom rundt om i landet. Av dette eier selskapet rundt 875.000 kvadratmeter og leier resten. Telenors eiendommer er fordelt på rundt 4.200 gårds- og bruksnummer og flere av disse tilhører installasjonsanlegg, trafostasjoner og fjellhaller. Informasjonssjef Øyvind Loraas i Telenor Eiendom sier at Telenor de siste fem-seks årene har solgt ut rundt 450.000 kvadratmeter med eiendomsmasse og at eiendom ikke skal være kjerneområde.

- Vi har hatt en klar filosofi om at eiendom ikke skal være kjerneområde. Vi har avviklet veldig mange eiendommer hvor vi bare bruker 50 prosent eller mindre av eiendommen. Disse har vi solgt unna, blant annet i Universitetsgata i Oslo, sier han.

Loraas sier eiendom ikke er kjerneområde i Telenor og viser til at selskapet ikke ønsker å eie lokaler som de ikke er nødt til å eie.

Norsk Hydros pensjonskasse er en av landets største eiendomsbesittere, med eiendom til en bokført verdi av 3,2 milliarder kroner ved utgangen av 2003. Disse leies hovedsaklig ut til Norsk Hydro. Norsk Hydro har solgt kontorbygget på Kjørbo i Sandvika med overtakelse i 2007. Prisen er foreløpig ikke kjent. Lokalene var tidligere hovedkontor for Saga Petroleum, som Norsk Hydro overtok i 1999. Norsk Hydro har bestemt å samlokalisere sine aktiviteter i Oslo-området til Vækerø.

FOKUS PÅ KJERNEVIRKSOMHET

Kongsberg Gruppen har tatt konsekvensene av å ha mye kapital bundet i eiendom, og solgte i årene 1999-2002 ut eiendom i Kongsberg Næringspark for til sammen 670 millioner kroner. I 1999 solgte Kongsberg Gruppen 27 prosent av eiendomsmassen på 150.000 kvadratmeter. Eiendommene som Gjensidige NOR kjøpte er leid ut til eksterne leietagere. Salget er gjennomført som en sale-lease-back og gir Kongsberg Gruppen en gevinst på omtrent 120 millioner kroner før skatt. Finansdirektør Arne Solberg uttalte den gang at salget ble gjennomført for å frigjøre kapital i virksomhet som ikke er innen konsernets hovedforretningsområder.

Nordea har tidligere vært en av de største eiendomsbesitterne i Norden. Konsernet har imidlertid besluttet å satse på kjernevirksomheten og kapitaleffektivitet. Derfor besluttet banken å redusere eiendomseksponeringen og starte nedsalg av konsernets eiendommer. Dette har resultert i salg av Nordeas boligeiendommer og eiendommer til eget bruk. I tillegg ble det inngått avtale om salg av 97 eiendommer i Finland, Norge og Sverige som omfatter regionale kontorer og tradisjonelle bankkontorer.