Tomtefestelov gir milliardoverføringer fra bygd til by

Regjeringens forslag til endring av tomtefesteloven dreier seg om milliarder i forsvunnet egenkapital for utkant-Norge. Konsekvensene for næringsutviklingen i distriktene er tillagt minimal vekt i arbeidet med lovforslaget. Sosiale hensyn overfor hytteeierne har seiret. Resultatet vil bli en milliardoverføring fra bygd til by, viser Mandag Morgens beregninger.

Inntektsutviklingen og innføring av generell lørdagsfri fra 1975 har gjort hytter til allemannseie, og gitt grunnlag for en betydelig næringsutvikling i ellers næringsfattige områder. Ferierende byfolk kan gi gode økonomiske bidrag, men bare unntaksvis har grunneiere og lokalsamfunn hittil klart å utnytte mulighetene. Forslaget om ny tomtefestelov som ble lagt frem av Justisdepartementet for en drøy uke siden, kan paradoksalt nok gjøre det enda vanskeligere å realisere distriktenes potensial for næringsutvikling (se tekstboks).

Mandag Morgens beregninger viser at markedsverdien av tomter som er festet bort til fritidsboliger overstiger 30 milliarder kroner. Dette er egenkapital i utkant-Norge, men verdiene er meget godt skjult. I dagens system har grunneierne en avkastning på bare rundt 1 prosent.

Den enorme egenkapitalreserven har ikke utløst den næringsutviklingen man kunne forvente. Pengene sitter låst, og den lave avkastningen er lovregulert. At potensialet ikke bare er teoretisk, viser steder som Trysil, Hemsedal og Beitostølen. Her har man klart å få frem de reelle verdiene, som regel gjennom salg av tomter, og det har skapt et lønnsomt og sterkt voksende næringsliv.

«Det er ikke de store, kjente investorene man leser om i avisen som investerer i distriktet, det er grunneierne som er bærebjelken i næringsutvikling i distrikts-Norge,» sier Espen Eliassen, rådgiver i Re-Plan AS. Eliassen har vært turistsjef i Hemsedal og jobber nå med utvikling av en rekke destinasjoner i fjell-Norge. «Hele tomtefesteloven dreier seg om distriktspolitikk. Hva tror politikerne vi skal leve av i distrikts-Norge hvis grunneierne ikke får beholde en betydelig del av merverdiene? For 30 år siden ble grunneierne oppfordret av politikerne til å inngå festeavtaler, for å ha en langsiktig og forutsigbar næringsutvikling av gården. Nå blir dette snudd mot grunneierne, og verdiene som er skapt tilfaller hytteeier,» sier Eliassen.

Prisregulering har vært regelen

Historiske og lovbestemte forhold forklarer mye av mangelen på næringsutvikling knyttet til hytteturisme i distrikts-Norge. Grunneierne, som regel bønder, fikk de første tiårene av hytteturismen ikke lov til å selge tomter. Samfunnet ønsket ikke at tomtene skulle fradeles bruket, av hensyn til langsiktig verdiskaping og bevaring av levedyktige bruk. Dermed ble utleie av tomter det vanlige. Dessverre for bøndene ble festeavgiften lovregulert, helt fra 1940. Det var ikke lov å øke avgiften med mer enn inflasjonen, som hovedregel justert hvert tiende år. Mange avtaler åpnet ikke for noen prisøkning i leieperioden.

Med høy inflasjon og verdiutvikling på 1970-tallet ble mange festeavtaler åpenbart urimelige, og prisreguleringen ble opphevet 27. mai 1983. Som ventet ble avtalene som hadde prisregulering dette året, justert kraftig opp. Protestene fra berørte hytteeiere førte frem. Det endte med at prisreguleringen ble gjeninnført 16. desember samme år.

Fra årsskiftet 2002 forsøkte man enda en gang å oppheve prisreguleringen. De festeavtalene som åpnet for å justere prisen utover inflasjonen, fikk tillatelse til dette, med et tak på 9.000 kroner per dekar i årlig avgift. Dette gjelder bare 20 prosent av hyttetomtene, og disse har igjen regulering bare hvert tiende år. Det betyr at anslagsvis bare 2 prosent av de som leier hyttetomt har fått oppregulert prisen betydelig etter frislippet. Svært få har nådd maksimalgrensen på 9.000 kroner, de fleste har fått avgiften oppjustert til 3.000-5.000 kroner. Sett i forhold til markedsverdien av tomten, eller alternativt å kjøpe en hyttetomt i dagens marked, må det stadig betegnes som svært gunstig. Med langsiktig rente på 5 prosent vil en normal kjøpetomt i dag ha en implisitt kostnad på 20.000 kroner (tomtepris 400.000 kroner).

Det har likevel vært nok til å skape ny storm, og denne gang mot hele festeinstituttet. Mange ønsker forbud mot nye festeavtaler, og innløsning av de eksisterende til hyttevennlige priser.

Får kjøpe til 30 ganger leien

Etter langvarig politisk debatt har nå regjeringen foreslått en lovfestet rett for hytteeier til å kjøpe tomten når leieforholdet har vart i 30 år. Det gjelder i dag litt over halvparten av festeavtalene for hytter, og vil trolig utløse svært mange eiendomsoverdragelser.

Ifølge lovforslaget settes prisen til 30 ganger årlig leie på kjøpstidspunktet. For de fleste leieforhold eldre enn 30 år gir det en tomtepris som nesten er symbolsk. Regjeringen foreslår derfor en minstepris på 50.000 kroner per tomt. Dette er en pris som kommer til anvendelse for de fleste festeforhold som er eldre enn 30 år, siden en multiplikator på 30 ganger et symbolsk beløp fortsatt blir et symbolsk beløp.

Ingen vet eksakt hvor mange hytter som er på festet tomt, men anslagene er 120-130.000. Salgsverdien av hyttetomter i dag er helt oppe i 2 millioner kroner på steder som Trysil, Geilo, Hemsedal eller Norefjell. I andre enden av markedet er det neppe mulig å kjøpe en råtomt i dag under 100.000 kroner noe sted. En gjennomsnittverdi på 250.000 kroner kan virke rimelig, og det betyr at markedsverdien av tomter som er festet bort overstiger 30 milliarder kroner.

Dag Åsmund Bilstad er sivilagronom og grunneier på Blefjell med 25 bortfestede hyttetomter. To tredeler av hans tomter vil ende med en minstepris på 50.000 kroner, selv om markedsverdien i området er ti ganger høyere. «Sett i en slik sammenheng blir minsteprisen på 50.000 kroner mildt sagt stusslig.

Signalet fra politikerne er ikke akkurat at de ønsker næringsutvikling og innovasjon. Man får mest lyst til å bare legge seg rett ned,» sier Bilstad.

Trolig vil de fleste hytteeiere benytte seg av retten til å kjøpe til prisen regjeringen foreslår. Sett i forhold til en gjennomsnittlig markedspris på 250.000 kroner blir rabatten 200.000 kroner. Verdioverføringen fra grunneiere til hytteeiere blir formidabel dersom man multipliserer med det totale antall tomter. Gitt at vi her snakker om 80 prosent av tomtene, omlag 100.000 tomter, blir sluttsummen 20 milliarder kroner i overføring fra land til by.

Fri prisforhandling kan utløse milliarder

Spørreundersøkelser Justisdepartementet har fått utført, indikerer at den gjennomsnittlige festeavgiften er 1.500 kroner per år. Det gir en avkastning på 0,6 prosent før skatt. Selv om tomteverdiene ble satt til det laveste i dagens marked, 100.000 kroner, er avkastning før skatt bare 1,5 prosent.

Regjeringen foreslår at festeavgiftene for alltid skal låses til inflasjonen, som en øvre grense for prisjustering. Dette vil gjelde 80 prosent av avtalene.

Den eneste muligheten grunneierne da har til å løfte frem de skjulte verdiene, vil være salg av tomten til hytteeier. Kritikken mange i distriktene reiser mot lovforslaget bunner i hva som kunne vært alternativet: En fri forhandling mellom de to partene ville gi en pris som reflekterer forhandlingsstyrken hos begge. Hytteeier har lyst til å bli selveier, men neppe for enhver pris. Hytteeier sitter på en langsiktig, billig festeavtale, og kan alltid velge å fortsette den i stedet. Det virker derfor rimelig å anta at prisen i slike tilfeller vil ende under markedspris for tilsvarende tomt.

For hytteeier er dette likevel en betydelig gevinst som kan realiseres raskt om ønskelig. Salgsverdien av hytta øker langt mer enn det som er betalt for å bli selveier, noe ikke minst eiendomsmeglere har påpekt i høringsuttalelsene. Dersom gjennomsnittsprisen i en slik fri forhandling ble 150.000 kroner per tomt, mot markedsverdi 250.000 kroner, ville hytteeierne samlet bli tilført en gevinst på 12-13 milliarder kroner (100.000 multiplisert med antall festetomter).

Men samtidig hadde grunneierne fått frigjort nærmere 20 milliarder kroner i egenkapital. Siden dette ikke er lån, tilskudd eller annen offentlig støtte, men rett og slett noe så sjeldent som fri egenkapital i utkant-Norge, er det grunn til å tro at dette ville gitt grunnlag for en betydelig næringsutvikling. Egenkapitalen hadde blitt frigjort over tid, og overrislet nesten samtlige utkant-kommuner i landet.

«Vår erfaring er at grunneierne reinvesterer frigjort egenkapital i gården eller virksomheten forøvrig,» sier Espen Eliassen. «Det er ikke slik at de kjøper fine biler eller leiligheter i syden, det er ikke kultur for slikt. Man kan bare tenke seg hva som ville skjedd av næringsutvikling i distrikts-Norge dersom grunneierne fikk frigjort milliarder i egenkapital,» sier han.

Forsiktig overslag

Eliassen tror at en gjennomsnittlig markedspris på 250.000 kroner for hyttetomtene er forsiktig vurdert. «Selv om det kan være en overvekt av tomter uten særlig infrastruktur som vei, vann og avløp, tror jeg heller snittprisen i dagens marked ligger høyere».

Han finner det underlig at departementet har valgt utelukkende å ta hensyn til hytteeiernes interesser i prisfastsettelsen. «Hytteeierne og deres talsmenn har fått gjennomslag for at de har skapt all verdiutvikling på tomten gjennom å bebygge den. Grunneiernes innsats gjennom tilrettelegging og bearbeiding av tomten blir ansett som verdiløs. Det naturlige ville vært en prismodell hvor partene delte denne verdiøkningen, siden begge har vært med på å skape den,» sier Eliassen.

Eliassen mener at en kunne hatt en vinn-vinn situasjon. «Jeg tror hytteeierne hadde kommet enda bedre ut dersom grunneierne fikk større investeringsevne. Vår erfaring fra områder hvor vi er konsulenter, er at grunneierne investerer i utvikling av hele området, som igjen hever attraktiviteten på stedet. Det gir igjen høyere tomtepriser, og ikke minst hyttepriser. De fantastiske hytteprisene vi ser en del steder i fjell-Norge skyldes for en stor del investeringer for å gjøre området mer attraktivt. Disse investeringene er det i første rekke grunneierne som har gjort,» sier han.

Eliassen forventer ikke at den enkelte hytteeier skal ha et slikt perspektiv for øyet, og betale mer enn nødvendig for tomten. Politikerne burde imidlertid evne å se hele næringskjeden i sammenheng, mener han.

Undergravende unntak

Regjeringen åpner for at innløsningsretten ikke skal gjelde der hvor hyttetomtene er en viktig del av næringsgrunnlaget på gården. Svært mange hytteeiere blir berørt av dette, og man kan derfor spørre hvor reelt unntaket blir, sett i forhold til intensjonene med lovforslaget. Men bøndene har ingen grunn til å puste lettet ut over et slikt unntak. Fortsatt vil prisreguleringen gjelde, og den blir til og med innskjerpet. Avkastningen vil dermed forbli lav i forhold til markedsverdi.

Selv om det ikke foreligger en rett til innløsning, vil en frivillig avtale mellom partene som hovedregel være innenfor samme prismodell med 30 ganger årlig leie. Bøndene må dermed velge mellom å bli sittende med lav avkastning, eller gi bort merverdien til hytteeier gjennom salg. De kan imidlertid fortsatt håpe på at stortingsbehandlingen av lovforslaget gir et annet resultat.

Tekstboks:

Tomtefesteloven

Tomtefesteloven omhandler leie av grunn til hus som leietakeren (festeren) har eller får på tomten, mot festerens betaling av terminvis (oftest årlig) festeavgift. Om lag 300.000 hustander i Norge fester tomt til bolig- eller fritidshus. Regjeringens endringsforslag til loven åpner for rett til innløsning av festetomter. Det foreslås en generell rett til innløsning av tomt som er festet til bolig eller fritidshus etter 30 år. Som hovedregel skal innløsningssummen være 30 ganger festeavgiften, regulert etter endringen i pengeverdien fram til innløsningstidspunktet, ifølge forslaget. Innløsningssummen skal ikke være lavere enn 50.000 kroner.

Kilde: Justisdepartementet