«Skatt og fradragskutt kan redde boligmarkedet» - Rentefradraget koster staten mer enn forsvarsbuds

Fravær av et langsiktig leiemarked sammen med sterk offentlig subsidiering gjør nordmenn til eiendomsspekulanter. Fortsatt fall i boligprisene kan gi flere gjeldsofre. Myndighetene har i årevis lagt til rette for at nordmenn flest skal eie egen bolig. Blant annet gjennom rentefradraget på skatten. «Fjern rentefradraget og gjeninnfør boligskatten,» er rådet fra fremtredende økonomer.

Publisert Sist oppdatert

Staten subsidierer årlig nordmenns boligeierskap med mange titalls milliarder kroner. I 2008 vil bare rentefradraget for boligeiere utgjøre 34,6 milliarder kroner, like mye som staten bruker på politi og barnehager til sammen (se figur 1).

Samtidig viser erfaringene at boligeierskap er langt mer risikabelt enn nordmenn erkjenner, advarer forsker Viggo Nordvik ved Nova. Avkastningen på bolig, justert for risiko, har historisk vært lavere enn både aksjer og bankinnskudd, viser en beregning Ukebrevet har gjort (se figur 2).

Politikerne har imidlertid belønnet boligeie gjennom svært gunstige skatteregler. Disse incentivene, kombinert med en kultur der selveie blir vurdert svært høyt, har bidratt til at Norges befolkning har en av verdens høyeste andeler boligeiere. Holdningen om at bolig er et gode, går også igjen hos de fleste ekspertene Ukebrevet har snakket med.

Ekspertene er imidlertid langt mer skeptiske til de økonomiske subsidiene regjeringen bruker for å oppnå målet. Disse subsidiene bidrar til å presse boligprisene i været. Samtidig er leiemarkedet svært kortsiktig, og fratar ofte nordmenn valget mellom å eie eller leie.

«Alternativet i markedet er kortsiktige leiekontrakter. Noe som av mange vil oppfattes som å spille hasard med barna,» sier Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret. Det bidrar til at 95 prosent av alle nordmenn en gang i løpet av sitt livsløp eier en bolig. Og at kun cirka 20 prosent av boligene er tilgjengelig for leie. «Hvis leie skal bli et reelt alternativ må utleierne bli mer langsiktige, og andelen leieboliger økes til mellom 30 og 40 prosent av boligene,» mener Øye. Han er imidlertid usikker på om det norske folk vil ha leieboliger. Kulturen om å eie selv er så prentet inn i den norske folkesjelen at alternativene ikke er reelle.

Øye har imidlertid sett at utleie ofte øker i dårlige tider. Dagens nedbremsing i markedet kan derfor skape større tilbud på utleieboliger. Etter hvert som nedgangen øker tyder mye på at nordmenn blir mer skeptiske til boligmarkedet. Mens andelen som trodde på boligprisfall gikk ned fra 11 prosent i 1997 til 7,6 prosent i 2001, tror 25 prosent av oss nå på et boligkrakk, ifølge en undersøkelse som ble lagt frem før de siste negative boligpristallene ble offentliggjort. Det er langt flere enn de som trodde på et boligprisfall før finanskrisen inntraff.

«Det er et problem at vi har et enøyd boligmarked, som ensidig fokuserer på å eie,» sier Nordvik i Nova. Han mener nordmenn må bli mer bevisst sitt forhold til risiko i boligmarkedet. «Man bør vurdere tidspunktet for når man kjøper bolig, ikke ut fra å treffe bunnen eller toppen i markedet, men ut fra egen evne til å tåle risiko,» mener Nordvik.

Sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i First Securities tror at en større andel leieboliger kombinert med bortfall av den norske boligsubsidieringen, vil være effektive virkemidler for å dempe bobletendensene i det norske boligmarkedet. «Problemet er at ingen norske politikere tør å si sannheten. Derfor later det til å være langt frem, selv om dette er en diskusjon vi må ta i etterkant av denne krisen,» sier Andreassen. Han har i lang tid vært kritisk til myndighetens skattefradrag på bolig.

* Særnorsk boligeie kultur: Få, om noen, land i verden har høyere eierandel i bolig enn nordmenn. Det gir problemer for familier som ikke bør inn på boligmarkedet.

* Svekket mobilitet: Høy boligeierandel gir mindre mobilitet i arbeidsstyrken og øker arbeidsledigheten, viser forskning.

* Mindre subsidier og mer stabilitet: Gjeninnfør fordelsbeskatning og fjern skattefradraget, er noen av virkemidlene stadig flere økonomer peker på.

Særnorsk boligkultur

Den særnorske boligeierkulturen er blitt prentet inn i den norske sjelen helt siden andre verdenskrig. Mens andel utleieleiligheter, eller «hyresretter», i Sverige ligger på over 40 prosent, er under 20 prosent av det norske boligmarkedet basert på utleie. Studierektor Dag Jørgen Hveem ved Handelshøyskolen BI mener det er langt mer enn økonomiske betraktninger som ligger til grunn for nordmenns forhold til bolig.

«De aller fleste ser boligen sin som en trygghet. Boligeie er også knyttet til tradisjon og kultur. Jeg hadde besøk av en hollender i fjor, og han ble bortimot lamslått over hvor stor vekt nordmenn legger på sine hjem,» sier Hveem og påpeker at en leiebolig ofte blir mer nøktern og upersonlig.

De sterke svingningene i boligprisene og fraværet av alternativer til å eie egen bolig, bidrar til at stadig flere står i fare for å gå på en smell i boligmarkedet. En vanlig årsak er personer som på grunn av plutselige endringer i livssituasjonen tvinges til å selge boligen på feil tidspunkt.

Først cirka ti år etter det forrige prisfallet startet i 1988, hadde inflasjonsjusterte boligpriser tatt igjen det tapte, og eieren kunne få igjen pengene sine ved et salg (se figur 3).

De som må selge i mellomperioden risikerer å bli sittende igjen med milliongjeld etter boligsalget, dersom de blir tvunget til å realisere. «Hvis leiligheten min faller med en million i verdi, skader det ikke meg før en tilleggshendelse bidrar til at jeg blir arbeidsledig eller skilles, og dermed blir nødt til å realisere den,» sier Viggo Nordvik.

«Huset står som før selv om boligen faller i verdi. Utfordringen er at de som kommer inn på topp får negativ egenkapital, og ikke kan gå ut av markedet. Gjør de det får de mindre handlefrihet og vanskeligheter med å kjøpe ny bolig,» fremhever sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i First Securities.

Dette forsterkes ved at de som selger seg ut med negativ egenkapital ikke kan trekke fra tapet på skatten. I stedet favoriserer reglene de som selger med gevinst, ettersom disse slipper å skatte av gevinsten. «For å kunne trekke fra tapet på skatten må boligeieren leie ut boligen i minst ett år før den selges, noe som er vanskelig å få til for dem som allerede har problemer med negativ egenkapital,» påpeker studierektor Dag Jørgen Hveem ved Handelshøyskolen BI.

Faller boligmarkedet med opptil 40 prosent, slik det gjorde mellom 1988 og 1992, kan det bli trangt i døren inn til kommunenes gjeldsrådgivere, advarer forbrukerrådet. Da de gjennomførte en test av den lovpålagte tjenesten sommeren 2007, svarte bare fire av ti kommuner på «gjeldsofferhenvendelsen» innenfor fire dager. «I enkelte kommuner kunne en få time på dagen, men det store helhetsbildet er at man ikke kommer i kontakt med rådgiverne,» sier underdirektør Jorge B. Jensen i Forbrukerrådet. Han frykter at etterspørselen etter gjeldsrådgivning vil øke i takt med at den pågående finanskrisen drar ut i tid. Pågangen er nå så stor at Sandnes kommune opererer med fire måneders ventetid, ifølge Stavanger Aftenblad. «Konsekvensen av at det offentlige ikke gjør jobben sin er at forbrukerne blir hengende i løse luften,» fremhever Jorge B. Jensen i Forbrukerrådet (se tekstboks). Administrerende direktør Petter Batta i Huseiernes Landsforening frykter at så mange som 100.000 nordmenn kan havne i trøbbel som følge av krisen.

Stivt marked svekker mobilitet

Studierektor Dag Jørgen Hveem erkjenner at det ikke er noe alternativ til eie for svært mange mennesker, spesielt utenfor storbyene. «Selv innenfor storbyene er det problematisk å finne romslige familieboliger for småbarnsfamilier på leiemarkedet. Leiealternativene er først og fremst for single og par i urbane strøk,» sier Hveem. Han tror det finnes en rekke mennesker, med kortsiktig tidshorisont, som har kjøpt bolig i overdreven tro på at det lønner seg å eie til enhver tid.

«Mange forholder seg fortsatt til det håpløse argumentet om at det å leie er penger ut av vinduet, mens å eie er å betale til seg selv. Disse ser bort fra at en betaler penger for å eie, enten i form av renter eller tapt avkastning på egenkapital,» sier Hveem.

Prognosesenterets Bjørn Erik Øye tror boligmarkedet er i ferd med å bevege seg i retning av større mobilitet. Andelen nordmenn som bor i leiligheter er sterkt økende, mens 50 prosent av befolkningen nå oppgir at deres neste bolig sannsynligvis blir en leilighet. «At flere bor i leilighet vil i seg selv gi mer dynamikk i boligmarkedet,» sier Øye. Han viser til at det er betydelig lettere å flytte fra en leilighet, enn å selge og flytte fra et hus.

Andre studier viser at forskjellen på å eie og leie kan være like sentral som forskjellen mellom enebolig og leilighet. En studie gjennomført av den engelske økonomen Andrew Oswald, viser at høy andel boligeie fører til høyere arbeidsledighet. Samtidig slår han fast at forskjellen på å eie og leie har større effekt på arbeidsledighetsraten enn høy grad av fagforeningsorganisering eller romslige velferdsordninger.

På den andre siden bidrar imidlertid høy andel huseiere til sterkere samhold i lokalsamfunnet, noe som øker sjansen for å få arbeid. Men prisen er ofte mindre interessante jobber og lengre reiseavstander, ifølge Economic Journal.

For å oppnå høyere leieandel kreves det imidlertid at leie og eie håndteres likeverdig av myndighetene. Per i dag får eiere rentefradrag for sine låneutgifter, og unngår skatt på verdiøkningen. Verken utleier eller leietager får lignende almisser fra staten. Det skaper asymmetri, fremhever Dag Jørgen Hveem.

Øye er imidlertid usikker på om nordmenn vil velge å leie fremfor å eie, selv om leiemarkedet endrer seg. Hele 81 prosent av den norske befolkningen oppgir nemlig at de primært ønsker å eie egen bolig, sier Øye. Han advarer samtidig mot å ringe for sterkt med alarmklokkene, selv om stadig flere økonomer spår at boligprisene kan komme til å falle opptil 50 prosent fremover. «I så fall er Norge det landet i Europa som vil få det sterkeste fallet. Det er ingen andre land som tror på så sterke fall i sine boligmarkeder,» sier Øye, som tror at den sterke eierkulturen i Norge vil bremse prisfallet på en annen måte enn ellers i Europa.

Øye er mer redd for at den kraftige nedbremsingen i byggingen av nye boliger kan komme til å sende prisene kraftig oppover når den økonomiske krisen avtar. En slik rekyl kan bidra til å skape en fremtidig boligboble, advarer Øye. «Den virkelige krisen er at byggingen av nye boliger stanser,» sier Øye. Han tror prisen vil få en rekyl oppover når konsekvensene i utbyggingsstoppen går opp for markedet. «Det er bare en måte å oppnå stabile boligpriser på, og det er å bygge tilstrekkelig med nye boliger,» sier Øye.

De private utbyggerne setter for øyeblikket nye prosjekter på vent. Det bidrar til at antallet nye boliger i Oslo er i ferd med å stupe under 1.000. Samtidig flytter mellom 10.000 og 15.000 mennesker til hovedstaden hvert år. Jo lenger tid det tar før aktiviteten kommer opp på tilstrekkelig høyt nivå igjen, jo kraftigere vil prisøkningen bli. «Når elefanten stopper tar det tid å få den på banen igjen,» advarer Øye. Han anslår at det vil være behov for årlig å bygge over 30.000 boliger i Norge for å bidra til en stabil prisutvikling.

Flere vil fjerne skattefradraget

Stadig flere økonomer tar til orde for at det nå er på tide å fjerne skattefradraget på bolig. Sist ute var sentralbanksjef Svein Gjedrem og SSB-sjef Ådne Cappelen. De mener både dagens krise og bankkrisen på slutten av 80-tallet skyldes subsidieringen av boligmarkedet. Å fjerne rentefradraget vil samtidig bidra til å utjevne noe av forskjellene mellom eie- og leiemarkedet.

Både Harald Magnus Andreassen og Dag Jørgen Hveem foretrekker å jevne ut forskjellene på denne måten, snarere enn ved å forlenge boligeiernes fordeler til også å gjelde leierne. «Dagens ordninger stimulerer skattemessig til en betydelig opphopning av kapital i eiendomsmarkedet. Disse er ikke godt økonomisk begrunnet,» sier Hveem. Han peker på at nye fordeler for leierne ikke vil fjerne denne kapitalopphopningen, ettersom eiendom fortsatt vil være preferert foran investeringer i for eksempel aksjer.

Rent politisk kan det imidlertid være vanskelig å få fjernet skattefradraget, advarer Hveem. Derfor bør politikerne i det minste sørge for «likhet for loven», slik at leietagere kan trekke fra en viss andel av sine husleieutgifter på skatten, samtidig som det gjeninnføres en viss beskatning på fordelen av å bo i egen bolig.

«Hvis det skulle vært helhet i systemet, slik at det stimulerte til mer utleie, burde leietager fått fradrag i alminnelig inntekt for leiesummen. På den måten ville leietager kunne betale litt mer til utleier, noe som ville gjort det mer lønnsomt å drive utleie av boliger i Norge, og øke tilbudet,» sier Hveem.

Disse tiltakene løser imidlertid bare delvis de sterke svingningene i boligmarkedet. Andreassen, Nordvik og Hveem er samstemte om at gjeninnføring av fordelsbeskatning på bolig vil bidra til å stabilisere prissvingningene noe. Denne skatten ble fjernet av Bondevik-regjeringen for få år siden. «Gjeninnføring av boligskatt burde vært gjort for tre år siden. På den måten kunne man høvlet av toppen av den enorme prisøkningen vi nå har hatt. Nå må man vente til urolighetene er over, ellers vil det bare forsterke krisen,» sier Nordvik.

Tekstboks

Veien til gjeldsordning

Samtlige kommuner i Norge er lovpålagt å ha gjeldsrådgivere som kan hjelpe innbyggere som havner i økonomiske problemer. Gjennom denne ordningen skal innbyggerne få hjelp til å rydde opp i problemene.

Dersom gjelden er så stor at dette ikke lar seg gjøre, kan personen søke gjeldsordning gjennom gjeldsordningsloven. Denne loven ble innført i 1993, som en direkte følge av de økonomiske problemene som oppstod etter at boligmarkedet falt 40 prosent mellom 1988 og 1992.

Ordningen innebærer at gjeldsofre kan få senket gjelden ned til boligens verditakst pluss 10 prosent. Gjeldsofferet forplikter seg samtidig til å betale ned mest mulig av den overskytende gjelden i løpet av en femårsperiode, ved å leve sparsomt, basert på offentlig satser. Det overskytende gjeldsbeløpet som ikke er nedbetalt etter disse årene slettes.

Historisk har norske banker tapt svært lite penger på personkunder som følge av fall i boligmarkedet. Innføringen av gjeldsordningsloven øker tapspotensialet for bankene ved fortsatt boligprisfall.

Redaksjonen Mandag Morgen

Ansvarlig journalist: Ole-Harald Nafstad

ole@mandagmorgen.no

Powered by Labrador CMS