Norge mangler en boligplan for eldrebølgen

Magnus Sørhaug Wæhre er analytiker i eiendomsutviklingsselskapet Sequoia.

SYNSPUNKT. Eldrebølgen har allerede pågått i mange år, og regjeringens eldrereform søker å legge til rette for at flere skal bo hjemme lengre. Det krever en boligstruktur som faktisk er tilrettelagt kommunenes reelle behov.

Foreløpig er det en mismatch mellom behov og tilbud, og vi står foran store utfordringer med å møte etterspørselen. Samtidig står vi i en tid hvor Norge bygger færre boliger enn på noe tidspunkt siden 1946.

Sliter med tilrettelegging

Siden januar 2023 har kommunene hatt et lovpålagt ansvar for å utarbeide mål og strategier for det boligsosiale arbeidet. Likevel viser vår undersøkelse blant de 100 største kommunene at oppfølgingen halter:

• Bare 25 prosent har tallfestede mål for tilrettelagte boliger.
• Kun 3 prosent mener dagens virkemidler i Husbanken er tilstrekkelig tilpasset dagens behov.
• 64 prosent peker på manglende finansiering/tilskudd som en av de største barrierene.

Dette bildet bekreftes i samtaler vi har hatt med et titalls kommuner over hele landet. Flere av kommunene peker på en boligstruktur som er for dårlig tilpasset, og mange eldre som i liten grad ønsker, eller har økonomi til, å flytte til mer egnede boliger. De beskriver Husbanken som profesjonell og tilgjengelig, men samtidig bundet av et regelverk som gir for lite fleksibilitet til å håndtere de reelle behovene. I tillegg er midlene ikke tilstrekkelig til å møte behovene.

LES MER  Stor mangel på tilrettelagte boliger: Utbyggerne kvier seg, og kommunene mangler penger

Utfordringen er samtidig mer sammensatt – det er ikke bare å huse de eldre som skaper utfordringer. Kommunene melder om et økende og udekket behov også for andre vanskeligstilte; boliger til personer med nedsatt funksjonsevne, mennesker med rus- og psykiatrilidelser, flyktninger og førstegangsetablerere. Flere beskriver en situasjon der den boligsosiale etterspørselen vokser raskere enn både økonomien og planverket klarer å håndtere. Det understreker at vi må handle helhetlig – og vi må handle nå.

Økende press på kommuneøkonomien

Kommunene mangler ikke bare planer, de mangler også handlingsrom. Ved inngangen til 2025 sto 23 kommuner på ROBEK-listen. I august var tallet 26. Nye prognoser fra KLP anslår at tallet kan nærme seg 100 i 2027 dersom dagens trend fortsetter.

Parallelt øker antallet eldre dramatisk. Flere av kommunenes utredninger i deres gjeldende «Handlingsprogram og økonomiplan» kan avsløre alt fra en dobling til en ni-dobling av demografiutgifter knyttet til eldre over 67 år innen 2034. NAV og KS har uttrykt sine bekymringer for kommunenes beredskap og peker på mangel på helsepersonell som den viktigste trusselen.

Dette er bare en del av forklaringen. Debatten forenkles ofte til et spørsmål om flere sykepleiere og økt bemanning ved hjemmetjenesten. Hva om vi i tillegg kan legge til rette for å bygge gode, sosiale boligprosjekter som effektiviserer driften til hjemmetjenesten, samt reduserer antallet med behov for helsetjenester? Dersom flere bor i boliger som verken er tilgjengelige eller tilrettelagte, øker presset på helse- og omsorgstjenestene uansett hvor mange ansatte kommunene rekrutterer.

En studie fra England (Housing LIN, 2019) viser at sosiale boligprosjekter tilrettelagt for personer med ulike omsorgsbehov kan halvere risikoen for sykehjemsinnflytting, redusere behovet for hjemmesykepleie med 50 prosent og samtidig forebygge ensomhet. Det er på tide at tilrettelagte boliger blir en reell politisk prioritet.

Utviklingen forsterkes av at byggekostnadene har økt betydelig de siste årene, særlig for boliger med krav til tilgjengelighet, velferdsteknologi og universell utforming. Dette gjør tilrettelagte boliger mer kapitalkrevende og vanskeligere å realisere innenfor dagens finansieringsordninger.

Fem konkrete grep som kan gi effekt

Dette er ikke et ansvar kommunene kan bære alene. Staten må stille med mer fleksible virkemidler, og private må gis mulighet til å bidra i enda større grad. Derfor foreslår vi fem konkrete grep:

1. Gi Husbanken større handlingsrom, slik at tilskudd og lån kan tilpasses ulike typer prosjekter og behov.
2. Reduser MVA og dokumentavgift for egnede boliger for eldre og andre med behov for tilrettelagt bolig. Egnede boliger er kostnadsdrivende og gjør det nært umulig for utviklere å bygge uten subsidier.
3. Etabler «fast track» i regulering for prosjekter med helhetlige konsepter som har til hensikt å fremme sosial bærekraft, slik at kommunen kan prioritere de som bidrar til å avlaste helsetjenestene.
4. Styrk startlån-ordningen og bevilg eget budsjett rettet mot eldre, hvor man øker veiledningskapasiteten slik at flere kan flytte til egnede boliger før behovet for tjenester oppstår.
5. Gjeninnfør tilskuddsordningen for kommunale utleieboliger.

Dersom vi ikke får på plass en tydeligere strategi for hvordan vi skal bygge flere tilrettelagte boliger, vil Kommune-Norge stå i en situasjon der titusenvis av eldre blir sittende fast i boliger de ikke kan bli gamle i, mens kommunene mister kontroll over helse- og velferdsutgifter. Å unnlate å handle nå er ansvarsfraskrivelse.