Christian Ringnes: – Jeg har alltid visst at jeg ville være sjef

Jeg tror jeg alltid har visst at jeg ville være sjef, og det handler mest om at jeg har lyst til å bestemme over meg selv, heller enn at andre skal bestemme over meg. Så det kommer jo veldig langt innenfra, kan du si …

Christian Ringnes sitter ved et langstrakt møtebord i kontorlokalene til Eiendomsspar og Victoria eiendom ved Fridtjof Nansens plass, like ved Oslo rådhus. På veggen bak ham henger det kunst. Store bilder, moderne i uttrykket. På bordplaten foran ham ligger det en A4-ruteblokk og en tradisjonell «syvende sans». Han tygger på et spørsmål om når han begynte å se på seg selv som leder. Snakker seg fram til konklusjonen:

– Jeg må erkjenne at jeg kanskje ikke er verdens største manager, og ordet leder rommer mer enn manager, men jeg tror jeg er en ganske okei sjef. Jeg er ganske god, tror jeg, til å definere hva som er viktig, og hvor vi skal, sier han.

Sjef, ikke leder

– Jeg er ingen mester på å motivere ansatte gjennom jevnlig oppfølging og oppmuntring. Jeg prøver å lede etter gulrotprinsippet; når du ser noen gjør noe bra, så roser du det. Og så må du selvfølgelig korrigere det som ikke er ønskelig, men da må det være konkret; en sak som kunne vært håndtert annerledes. Så jeg har egentlig aldri har sett på meg selv som en leder, men jeg så ikke helt hva alternativet var; i og med at jeg ville bestemme over meg selv og også ønsket å få gjort mer enn jeg kunne klare på egenhånd, fortsetter han.

– Hvorfor ville du bestemme over deg selv? Hadde du hatt noen dårlige sjefer?
– Nei, jeg synes stort sett at jeg vet best selv.

Han er blitt mer avslepen med årene, mener og håper han. I yngre dager var det mye resultat, lite prosess. Nå ser Christian Ringnes verdien av å bruke tid på å modne ting og involvere folk. Gjennomføringskraften blir sterkere når folk føler at de har vært med på beslutningen. Beslutningene blir bedre når du hører på folk.
– Men å lytte har jeg alltid gjort. Jeg tror at en av mine styrker er at jeg er ganske god og interessert lytter.

Han mener også å ha god forståelse av hva folk kan trenge å høre. For eksempel når ting vokser seg store for folk i kriser og perspektivene glipper. For hvor ille er det egentlig?

– Hvis det går galt i en økonomisk krise, har du da fremdeles det du virkelig trenger? Slike spørsmål kan ta bort noe av det voldsomme presset, sier Ringnes.

Business og kunst

Han er kjent som forretningsmann, eiendomsinvestor, næringslivskjendis, kunstsamler og kunstelsker.Han er kjent som han startet småflaskemuseum, og han som etablerte skulpturpark på Ekeberg. Energisk, skarp i analysene, kjapp i replikken. Og jammen dukket han ikke også opp i heldekkende kostyme som den syngende «Heldiggrisen» i sesong to av Maskorama på lørdagskvelden på NRK; til tross for at han etter eget utsagn «er tonedøv».

Ringnes er majoritetseier og daglig leder i selskapene Eiendomsspar, som har rundt 40 ansatte, og i Victoria Eiendom; et selskap uten ansatte. Disse selskapene er igjen storeiere av bygårder og bygg som leies ut som kontor- og butikklokaler i indrefileten av Oslo sentrum. I porteføljen er også hotelleiendomsselskapet Pandox, som Eiendomsspar eier 25,8 prosent av.

Ringnes eier gjennom selskapene sine signaturbygg i som Grand hotell og Folketeateret i Oslo, og massevis av restauranter og hoteller i Oslo. Men er også, som hovedeier i Pandox, aktiv i andre markeder i Nord-Europa med i alt 157 store hoteller.

For 2022 viser det foreløpige årsregnskapet at Eiendomsspar fikk et resultat før skatt på 1,5 milliarder, mot rundt 1,1 milliarder i 2021. Det var et år med positiv utvikling i leieinntekter og resultat, men økte renter og avkastningskrav medførte nedgang i eiendomsverdier og en svak verdiutvikling for 2022. Slik verden ser ut nå, er Christian Ringnes mer klar for å kjøpe enn selge eiendom, men det skal vi komme tilbake til.

Bankkrise, dotcom-krise og finanskrise

Christian Ringnes har vært sjef for Eiendomsspar siden 1984, og har dermed også vært igjennom flere økonomiske kriser: bankkrisen, dotcom-krisen, finanskrisen og koronakrisen. Han mener at i hvert fall to av dem var langt mer alvorlige enn den krisen vi står i nå, med inflasjon, renteøkninger, høye energipriser, geopolitisk uro og krig i Ukraina.

Ringnes synes i grunnen det er en fordel at penger nå «koster noe», for da settes det ikke opp flere nybygg enn det er behov for. Underforstått: da presses heller ikke leieprisene nedover.

Bankkrisen, som toppet seg 1992, var imidlertid «veldig skummel».

– Da gikk halve Norge konk, og på et tidspunkt kostet det 500 prosent å låne penger over natten. Det var stor mangel på likviditet, og det var før sentralbankene hadde lært det de har lært etterpå; at du kan tilføre likviditet ved å sette ned renten. Bankene gikk over ende. De hadde ikke kapasitet til verken å fornye lån eller forlenge lån. Obligasjoner ble solgt i en tredjedel av verdien, selv i solide selskaper. Valutakursen var bundet. Det er nok den verste krisen jeg har vært med på. Det endte da også med nasjonalisering av alle bankene, og salg av Nordea - den gang Kreditkassen, ut av landet.

Neste krise, dotcom-krisen, kom rundt årtusenskiftet. Et euforisk marked hausset nye, internettbaserte selskaper opp i skyene. Men altfor mange selskaper inneholdt mer luft enn sunne forretningsmodeller, og kollapset. Bankene hadde lånt ut mye, så det slo en del, men det var ikke dramatisk, mener Ringnes. Finanskrisen, som skjøt fart da den amerikanske banken Lehman Brothers gikk konkurs i 2008, var verre. Da hadde banker og finansforetak lånt ut for mye til kunder som ikke kunne betale, og krisen spredte seg til mange land.

– Bankkrisen så også veldig skummel ut, helt til finansminister Kristin Halvorsen dro det såkalte gullkortet, sier Ringnes, og viser til krisepakken på 350 milliarder kroner som ble gitt i rimelig finansiering til bankene.

Den slitsomme koronakrisen

Koronakrisen, som traff i 2020, var en annerledes krise. Samfunnet var stengt. Det var ikke lov å spise på restauranter. Det var ikke lov å bo på hotell.

– For oss som har en ganske stor eksponering mot hotell og reiseliv, så var det en spesielt vanskelig periode. Vi leier jo ut til sånne som Scandic og Choice og restaurantene i Furset-gruppen, sier Christian Ringnes.

Eiendomsspar trengte leieinntektene for å betale renter og avdrag på sine egne lån. Før de statlige støttepakkene til hotell og reiseliv kom, så det stygt ut.

– Vi kom oss igjennom, med det var en veldig slitsom krise.

– Var det mange som tok kontakt og ba for seg og sitt i håp om å få redusert husleien?

– Ja, og i kriser får du se hva folk er bygget av. Mange blir stresset, forståelig nok. Noen oppfører seg da veldig ordentlig, som de pleier, mens andre ikke blir så ordentlige. Kriser får frem det beste og verste i folk.

De satte sjelden ned husleien, men de ga noen leieutsettelser. I noen tilfeller fikk de forlenget kontraktene, mot at de satte ned leien. Det var også tilfeller der de etterga, fordi alt var helt håpløst. Ledere sier ofte at nedbemanning er det vanskeligste, men for Christian Ringnes kommer håndteringen av koronakrisen nesten like høyt opp på listen.– Å måtte si nei til folk som faktisk trenger det de ber om, er vanskelig. Men samtidig var det også mange som benyttet anledningen til å be om ting de absolutt ikke trengte. Vi trodde på fremtiden, men vi sa mye nei. Det er slitsomt, og du føler deg ofte veldig dårlig.

Forbereder seg på kriser

Hans eget beste råd for å håndtere økonomiske kriser, er å være godt forberedt. Du må erkjenne at nye kriser vil komme. Sykliske kriser oppstår ofte med syv-åtte års mellomrom, anslår Ringnes. I tillegg kommer mer overraskende hendelser; som pandemien.

– Når du først står i krisen, er det vanskelig å få gjort noe. Men på forhånd kan du bygge sten på sten, og skaffe deg finansiell kapasitet, sier eiendomsinvestoren.

I kriser er det også en fordel å være proaktiv.

– Hvis du ser at du ikke kan betale for deg, må snakke med banken før det skjer. Du må fortelle at du har et problem, før banken kommer til deg. Dette var ikke en problemstilling for oss i koronakrisen, men generelt er det viktig at du griper fatt i ting - før de griper fatt i deg. Da bygger du tillit.

I Eiendomsspar har de stort sett hatt ganske mye finansiell kapasitet når verden har begynt å bli vanskelig, forteller Ringnes. Arbeidet som ligger bak, består av analyse, samt timing av kjøp og salg.

– Vi analyserer markedene, og forsøker å finne toppene og bunnene. Det viktigste er at du ikke kommer dit at du må selge når verden går dårlig. Har du finansiell kapasitet nok, åpner det seg tvert imot muligheter for å gjøre gode kjøp i dårlige tider.

I skrivende stund tror Ringnes at prisene på eiendom skal en del ned. Det betyr at det primært skal kjøpes fremover, men han har ikke hastverk.

Tøyskilpadden og McKinseys analyseskole

Timing av kjøp og salg, handler blant annet om å styre unna det Ringnes kaller «den kollektive galskapen som alltid oppstår når ting har gått bra veldig lenge og verdiene stiger».

– Det blir som å gå på kasino, sier han. – Det verste som kan skje deg, er å gå på kasino for første gang og vinne i første runde på rulettbordet. Da kan jeg garantere at du går blakk ut av det kasinoet. Hvis du taper første runde, er det annerledes. Da blir du automatisk forsiktig.

Han drar parallellen til overopphetede markeder:

– Folk får mange ruletthistorier hvor de vinner. De satser mer og mer, blir mer og mer optimistiske og mer og mer sikre på sin egen fortreffelighet. Det er bra å kjøpe på vei opp, men du må gi deg når ting begynner å bli relativt dyrt. Være litt forsiktig. Mange er ikke det, og så går det galt. Det beste er å gjøre det dine motparter vil at du skal gjøre. Når de vil kjøpe, skal du selge. Når de vil selge, skal du kjøpe.

For å kunne kjøpe når de andre vil selge, trengs det imidlertid kapital og likviditet, og det forstod Ringnes etter sigende allerede da han selv var syv og søsteren fjorten. Søsteren trengte penger til fest og moro i helgene, og solgte en tøyskilpadde de begge likte til lillebroren for fem kroner.

– På mandagen angret hun, og ville kjøpe den tilbake. Da kostet skilpadden ti kroner, sier Ringnes fornøyd. Det hører med til historien at skilpadden ble kjøpt og solgt flere ganger, og at salget skjedde på mandager. For da kom ukepengene.

Ganske mange år senere skulle Ringnes også gå de «ordentlige» analyseskolene. Han er siviløkonom fra universitetet i Lausanne, har en mastergrad fra Harvard Business School i USA og jobbet etter studiene som konsulent hos McKinsey i København i tre år. I McKinsey analyserte han shipping, og lærte mye om sykliske kriser. Tilnærmingen tok han siden med seg over i eiendom.

– Mc.Kinsey er et veldig analytisk firma. Helt herlig! Som regel vinner sjefen uansett om han er rett eller ikke, men i McKinsey var det ikke sånn. Der vant faktisk den som hadde de riktige argumentene. Det tiltalte meg, sier Christian Ringnes.

Analyserer hjemmekontorbruken

Ringnes og Eiendomsspar har også gått analytisk til verks for å forstå bruken av hjemmekontor etter pandemien; fordi det kan påvirke utleiemarkedet.

– Vi har brukt mye tid på å forstå det, og den foreløpige konklusjonen er at hjemmekontor i Skandinavia, i hvert fall i Oslo-regionen, blir et supplement til og ikke en erstatning for vanlige kontorer. I Skandinavia er mønstret tydelig. Det er mye hjemmekontor på fredager, ganske mye hjemmekontor på mandager, og ganske stor bruk av kontorer tirsdag, onsdag og torsdag. I USA pendler folk lengre strekninger, og sparer mer tid på å ikke reise på kontoret. Samtidig er arbeidsgiverne mer brutale, og kan si at bare halvparten får komme på kontoret samtidig. Slik skjærer de ned på antallet fysiske kontorplasser.

Som utleier av kontorbygg er han kanskje ikke helt uhildet når han sier at den personlige produktiviteten går opp når folk jobber uforstyrret hjemme, men at firmaenes produktivitet samtidig går «dramatisk ned»; fordi folk samhandler mindre. Men han tror skandinaviske ledere deler hans syn.

– Vi ser at det blir litt mindre arealbruk per ansatt, men i utleieprosessene ser vi også at arbeidsgiverne er veldig opptatt av å få folk tilbake til kontoret. Det legges opp til flere sosiale soner, og de er opptatt av at kontoret skal være attraktivt.

Alene på kontoret om natten

Under pandemien måtte også Christian Ringnes jobbe fra hjemmekontor. I starten fulgte han reglene nøye. Etter hvert så han litt større på det.

– Jeg begynte å dra på kontoret om natten, for da var det ikke noen her. Alt du skal gjøre er lettere her. Alt er jo her, sier han.

– Du jobbet alene på kontoret om natten?

– Jeg var stort sett alene, men det hendte jo at noen møttes her på nattestid; helt tilfeldig.

Nå vil han ha folkene sine på kontoret. Han vil, i det store og hele, helst snakke med folk ansikt til ansikt, og er det noe han misliker, så er det Teams-møter der folk ser inn i skjermen, men bare tilsynelatende er til stede.

– Jeg har vært i digitale møter der folk har oppført seg så dårlig at jeg der og da har bestemt meg for at jeg aldri mer skal ha noe med dem å gjøre igjen. Noen kan for eksempel forsvinne ut av møtet, og komme tilbake først mot slutten og si et eller annet som de synes de må si. Det er helt meningsløst.

Han modererer seg litt. Sier at noen er flinkere i Teams-møter enn andre. Medgir at det er effektivt hvis du bare skal klubbe igjennom noe, og hvis du skal snakke med noen på lang avstand.

– Jeg snakket med en hjelpeorganisasjon i Ukraina i går. De kunne ikke komme ut av Ukraina og jeg ville ikke reise til dem heller. Men den samtalen var det essens i.

Kraften i kunsten

I kontorlokalene til Eiendomsspar er det mye kunst på veggene. Fra resepsjonen ser man ut på en skulptur av en kvinne med edderkoppføtter. Innover i korridorene, utenfor Ringnes´ eget kontor, påtreffes også en skulptur av en kvinne. Vakker og sårbar.

Christian Ringnes er interessert i kunst, samler kunst og sørger for at bygg får kunst. Han fikk kritikk han plasserte den gigantiske «Kate Moss»-skulpturen av Mark Quinn i Folketeaterpassasjen. Det ble også debatt da han ville anlegge en skulpturpark med kun kvinne-skulpturer på Ekeberg. Men «Kate Moss» står og skulpturpark ble det. Ifølge Kapital har han brukt over en halv milliard på de feminint inspirerte skulpturene på Ekeberg.

– Hva gir kunsten og skulpturene deg? Hvorfor holder du på med det?

– Jeg har ikke veldig god greie på kunst, men jeg vet godt hva jeg liker, sier Ringnes, og tar en filosofisk omvei der han stiller spørsmål ved om man kan forsvare å holde på med kunst når så mange ikke har mat og eller ressurser nok. Hans eget svar er ja.

– Vi lever ikke for å unngå å dø, vi lever for å leve, og noe av det som bringer oss fremover, som er unikt for oss mennesker, er evnen til abstraksjon. Kunst er abstraksjon. Du kjenner på reaksjoner i deg selv som bidrar til at abstraksjonen blir levende. Du klarer å leve et høyere liv, på en måte, som er noe mer enn bare det rent fysiske livet, sier han, og kaller det et forsøk på en teoretisk forklaring på et ganske vanskelig fenomen som du egentlig bare kjenner i maven.

– Jeg blir glad når jeg holder på med den delen av livet. Det er spennende, og det er spesielt morsomt hvis du kan få oppleve det samme med andre.

– Hva er ditt neste store kunstengasjement?

– Ekebergparken er et pågående prosjekt. Det er det viktigste jeg har, og jeg er veldig engasjert i den. Der er det spennende både med nye kunstverk, og å få formidlet det som er der. Det er prioritet nummer én. Og så følger jeg begeistring og innfall, og har vel ikke vært så verst heldig med det.

Kremmeren i ham forteller at han tror at mye av den kunsten han har kan selges for mer enn han kjøpte den for. Hvorpå han skynder seg å legge til at penger ikke er drivkraften.

– Nei?

– Nei, jeg må like det, først og fremst. Penger er en målestokk, og Ekebergparken er slik sett en omvendt målestokk. Jo mer jeg gjør der, jo mer taper jeg. Så det er jo ikke pengene, da ville jeg ikke holdt på med sånt. Dette handler mer om gleden over å få til ting. Mestring, uansett område, er en kilde til selvbekreftelse, men også selvtillit og det å våge å ta enda et skritt; fordi det gikk bra med det forrige.

Hardt arbeid og vilje

– Jeg har lest et sted at du har sagt at det ikke nødvendigvis er de smarteste som kommer lengst, men de som er villige til å jobbe hardt?

– Ja, ja. Det handler om vilje. Vilje, vilje, vilje – og gjennomføringskraft.

– Har du selv jobbet hardt?

– Ja. Jeg var ganske doven som ung; men jeg arbeidet hardt med de tingene jeg var interessert i. Jeg skjønte at det å være smart på skolen ikke var så dumt, men jeg hadde, som så mange andre, en periode da jeg var 16-17-18, hvor det viktigste var å prøve å forstå seg på hvordan man får tak i damer. Det gikk umåtelig dårlig i starten der.

Som student jaget han gode karakterer, fordi det ville åpne dører. Det krevde også jobbing.

– Harvard Business School var et sted hvor hovedregelen var at du arbeidet beinhardt. Du var nødt, ellers strøk du. Fem prosent av studentene skulle ut. Og så kom jeg til McKinsey, som også var en vanvittig jobbemaskin. Og når du først har holdt på med det der en stund, så blir det på en måte en livsstil. Du klarer ikke å ha helt god samvittighet hvis ikke du jobber.

Brevet fra Isabelle

Isabelle Ringnes, datteren hans, er en av kvinnene i Viaplay-serien «Powerwomen». I en av episodene får hun besøk av sin far. De diskuterer en bok han skriver på, hvor han vurderer å ta med et brev Isabelle skrev til ham da hun var 20. I brevet skrev hun at ingen ligger på dødsleiet og angrer på at de ikke jobbet enda mer, men at det er ganske mange som angrer når de plutselig ikke har barna sine rundt seg mer. Kanskje ligger de alene, og har ikke fått med seg det viktigste i livet; forholdet til dem som er nær som man er glad i.

– Hvordan reagerte du da du fikk brevet?

– Der traff du nok en gang blink, min elskede datter!

– Kommer brevet med i boken?

– Hvis det ender opp med å bli noen bok, så kommer i alle fall innholdet med.

– Hva tenker du om familie, barn og venner i lys av at du har jobbet så mye? Angrer du?

– Nei, jeg angrer ikke. Jeg kan bare leve livet sånn som jeg kan leve det. Jeg har veldig gode venner. Jeg har tre barn, og vi liker hverandre godt. Jeg er fraskilt, men jeg og min tidligere kone liker også hverandre godt. Og jeg har en vidunderlig forlovede nå, så jeg føler ikke at jeg mangler noe. Jeg har heller fått dobbelt opp.